Immobilienfinanzierung – Alles, was Käufer wissen müssen
Der Kauf einer Immobilie ist eine der größten finanziellen Entscheidungen im Leben. In der Schweiz ist die Immobilienfinanzierung komplex und stark reguliert. Wer die verschiedenen Finanzierungsmodelle, Bedingungen und Fallstricke kennt, kann bessere Entscheidungen treffen und langfristig sparen.
1. Grundprinzipien der Immobilienfinanzierung
Eigenkapital: Mindestens 20 % des Kaufpreises müssen selbst eingebracht werden. Hiervon dürfen maximal 10 % aus der beruflichen Vorsorge (Pensionskasse) stammen.
Tragbarkeit: Zins, Amortisation und Nebenkosten dürfen in der Regel 33 % des Bruttoeinkommens nicht überschreiten.
Möglichkeiten, das Eigenkapital zu erhöhen
Verpfändung oder Vorbezug von Vorsorgegeldern (2. und 3. Säule)
- Barbezug ist alle 5 Jahre möglich, Mindestbetrag CHF 20’000.–
- Freiwillige Vorsorgegelder können ebenfalls genutzt werden
- Achtung: Reduziert Alters- und Invaliditätsrente; Versicherungslücken prüfen
Verpfändung oder Rückkauf von Versicherungspolicen
- Prüfen, ob vorhandene Policen dafür genutzt werden können
Darlehen oder Schenkung von Dritten
- Zinsloses Darlehen von Familie, Arbeitgeber oder Schenkungen möglich
- Reduziert Hypothekarzinsbelastung deutlich
Verpfändung oder Veräusserung von Wertschriften
- Aktien, Obligationen oder andere Wertpapiere können als Eigenmittel eingesetzt werden
2. Arten von Hypotheken
- Festhypothek – fester Zinssatz für 2–15 Jahre, Planungssicherheit
- Variable Hypothek – flexibler Zinssatz, Risiko von Zinssteigerungen
- Libor-/SARON-Hypothek – Zinssatz an Referenz gebunden, kurzfristig angepasst
Bankpartner für Hypotheken und Beratung
| Raiffeisen | Spar- & Leihkasse Frutigen |
| AEK | BEKB |
3. Amortisation
- Direkt: Hypothek wird regelmässig getilgt
- Indirekt: Tilgung über Vorsorgekonto oder Wertschriftenportfolio
- Mindestanforderung: 1/3 der Hypothek innerhalb von 15 Jahren oder bis 65 Jahre
4. Nebenkosten und Zusatzkosten
- Notar- und Grundbuchgebühren
- Handänderungssteuer (kantonal unterschiedlich)
- Renovations-, Unterhalts- und Verwaltungskosten
Tipp: Banken berücksichtigen Nebenkosten oft nicht in der Tragbarkeit.
5. Unterlagen für das Gespräch mit der Bank oder Versicherung
Persönliche Unterlagen
- Lohnausweis oder Steuererklärung
- Betreibungsauskunft
- Bilanz/Erfolgsrechnung (Selbstständige)
- Eigenmittelnachweis inkl. Pensionskasse
- Pass oder ID
Bei allen Objekten
- Situationsplan, Katasterplan, Fotos
- Grundbuchauszug oder Kaufvertrag
- Baupläne (Grundriss, Schnitt, Fassaden)
- Gebäudeversicherung, Verkehrswertgutachten
- Erklärung zur Selbstnutzung (bei Finanzierung über Vorsorge)
Bei Neubauten
- Baubeschrieb
- Kostenvoranschlag / kubische Berechnung
- Generalunternehmervertrag
Bei Eigentumswohnungen
- Nettowohnflächenberechnung
- Stockwerkeigentumsakten
- Benützungsreglement, Kaufpreisliste
6. Entscheidungsfaktoren
- Zinsentwicklung und Laufzeit
- Eigenkapitalquote
- Flexibilität vs. Sicherheit (variable vs. Festhypothek)
- Verfügbare Finanzierungsquellen (Vorsorge, Dritte, Wertschriften)
Fazit
Eine sorgfältige Planung der Immobilienfinanzierung ist entscheidend. Eigenmittel, Hypothekenart, Amortisation und Nebenkosten müssen realistisch kalkuliert werden. Zusätzliche Quellen wie Vorsorgegelder, Darlehen oder Wertschriften können die Finanzierung erleichtern. Gut vorbereitet ist man für die Bankgespräche und trifft fundierte Entscheidungen.
FAQ
1. Wie viel Eigenkapital brauche ich?
Mindestens 20 % des Kaufpreises, maximal 10 % aus Pensionskasse.
2. Kann ich Vorsorgegelder für den Kauf einsetzen?
Ja, als Vorbezug oder Verpfändung. Beachte Einschränkungen und Auswirkungen auf Altersrente.
3. Welche Hypothekenform ist sinnvoll?
Festhypothek für Planungssicherheit, variable Hypothek für Flexibilität.
4. Welche Unterlagen benötige ich für die Bank?
Lohnausweis, Steuererklärung, Betreibungsauskunft, Grundbuchauszug, Baupläne und Eigenmittel-Nachweis.
5. Kann ich Wertschriften oder Darlehen Dritter nutzen?
Ja, sie können als Eigenmittel dienen oder die Hypothekarzinsbelastung reduzieren.