Grundstückgewinnsteuer in der Schweiz: Was Hauskäufer und Hausverkäufer wissen müssen
Wer in der Schweiz ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück verkauft, muss mit der Grundstückgewinnsteuer rechnen. Diese Steuer betrifft jedoch nicht nur Verkäufer – auch Immobilienkäufer können unter Umständen zur Kasse gebeten werden. In diesem Beitrag erfährst du, was die Grundstückgewinnsteuer ist, wann sie fällig wird, wie sie berechnet wird und welche Sonderregelungen es gibt.
Was ist die Grundstückgewinnsteuer?
Die Grundstückgewinnsteuer ist eine kantonale Sondersteuer, die beim Verkauf von Immobilien oder Grundstücken anfällt. Sie wird auf den Gewinn aus dem Verkauf einer Liegenschaft erhoben – also auf die Differenz zwischen dem ursprünglichen Kaufpreis und dem aktuellen Verkaufspreis. Je kürzer die Besitzdauer, desto höher fällt in der Regel die Steuer aus. Ziel ist es, Immobilienspekulationen zu vermeiden.
Wichtig: Kantonal unterschiedliche Regelungen
Die Steuer wird grundsätzlich von den Kantonen, in Zürich und Zug jedoch von den Gemeinden erhoben. Die Höhe der Steuer und die Details der Berechnung unterscheiden sich je nach Wohnort stark.
Wer zahlt die Grundstückgewinnsteuer?
Primär ist der Verkäufer der Liegenschaft steuerpflichtig. Doch wenn dieser die Steuer nicht bezahlt – etwa aufgrund von Konkurs oder Nachlässigkeit – kann die Steuer auf den Käufer übergehen. Deshalb lohnt es sich, beim Hauskauf auf allfällige Altlasten zu achten.
Was zählt zum steuerpflichtigen Gewinn?
Der steuerbare Grundstückgewinn ergibt sich aus folgender Formel:
Grundstückgewinn = Verkaufspreis – Anlagekosten
Zu den Anlagekosten zählen:
Ursprünglicher Kaufpreis
Wertvermehrende Investitionen (z. B. neues Badezimmer, Küchenumbau, Einbau eines Lifts)
Maklerprovisionen
Notariatskosten
Handänderungssteuern
Kosten für Verkaufsinserate
Wichtig: Reine Unterhaltsarbeiten (z. B. Malerarbeiten) können in der Regel nicht vom Gewinn abgezogen werden.
Monistisches vs. dualistisches System
In der Schweiz gibt es zwei unterschiedliche Modelle zur Erhebung der Grundstückgewinnsteuer:
1. Monistisches System
In diesem System unterliegen alle Gewinne aus Grundstücksverkäufen – unabhängig davon, ob sie aus dem Privat- oder Geschäftsvermögen stammen – der Grundstückgewinnsteuer. Diese wird exklusiv erhoben und nicht zusätzlich zur Einkommens- oder Gewinnsteuer.
Geltende Kantone: Zürich (ZH), Bern (BE), Uri (UR), Schwyz (SZ), Nidwalden (NW), Basel-Stadt (BS), Basel-Landschaft (BL), Tessin (TI), Jura (JU)
2. Dualistisches System
Hier gilt die Grundstückgewinnsteuer nur für Verkäufe aus Privatvermögen natürlicher Personen. Gewinne aus Geschäftsvermögen oder gewerbsmässigem Immobilienhandel unterliegen der ordentlichen Einkommens- oder Gewinnsteuer.
Geltende Kantone: Alle übrigen Kantone
Wann kann die Grundstückgewinnsteuer aufgeschoben werden?
In bestimmten Fällen ist ein Steueraufschub möglich:
Ersatzbeschaffung: Wenn der Verkäufer den Verkaufserlös innert zwei Jahren in eine selbstbewohnte Ersatzliegenschaft in der Schweiz investiert, wird die Steuer aufgeschoben.
Erbgang oder Schenkung: Wird eine Liegenschaft an ein Familienmitglied weitergegeben (z. B. durch Erbschaft oder Schenkung), wird die Steuer ebenfalls aufgeschoben – solange der neue Eigentümer die Immobilie selbst nutzt.
Erbvorbezug: Gleiches gilt bei frühzeitiger Vermögensübertragung zu Lebzeiten, sofern die Bedingungen erfüllt sind.
Wichtig: Die Grundstückgewinnsteuer wird erst beim späteren Verkauf an Dritte fällig – es sei denn, es erfolgt erneut eine selbstbewohnte Ersatzbeschaffung.
FAQ – Häufig gestellte Fragen zur Grundstückgewinnsteuer
Muss ich als Käufer die Grundstückgewinnsteuer zahlen?
Nur, wenn der Verkäufer die Steuer nicht bezahlt. Daher ist eine Kaufvertragsprüfung durch einen Notar oder Treuhänder dringend zu empfehlen.
Gibt es eine Mindesthaltefrist für steuerfreie Verkäufe?
Nein. Aber je kürzer die Haltedauer, desto höher ist die Steuerprogression. Langfristige Besitzdauer wirkt steuermindernd.
Kann ich Handwerkerrechnungen abziehen?
Nur, wenn sie wertvermehrenden Charakter haben – also den Standard der Immobilie verbessern.
Fazit: Grundstückgewinnsteuer frühzeitig einplanen
Die Grundstückgewinnsteuer ist ein oft unterschätzter Kostenfaktor beim Immobilienverkauf. Wer seine Liegenschaft veräussert oder eine solche erbt, sollte frühzeitig prüfen, ob, wann und in welcher Höhe die Steuer anfällt. Für Käufer ist es essenziell, sich gegen Altlasten abzusichern.
👉 Du planst einen Hausverkauf oder -kauf? Wir beraten dich gerne individuell zu deinen Fragen.