Grundstückgewinnsteuer – das Wichtigste in Kürze
Wer ein Haus verkauft, muss den Gewinn aus dem Verkauf versteuern. Aber nicht nur die Hausverkäufer, sondern auch die Käufer können von der Grundstückgewinnsteuer betroffen sein – und zwar dann, wenn der Verkäufer sie nicht bezahlt. Daher Achtung beim Hauskauf, die Grundstückgewinnsteuer geht früher oder später jeden Eigentümer etwas an.
Was ist die Grundstückgewinnsteuer
Die Grundstückgewinnsteuer ist eine Sondersteuer und wird beim verkauf eines Grundstückes fällig. Dabei gilt, je kürzer die Besitzdauer, desto höher fällt die Grundstückgewinnsteuer aus. Mit dieser Besteuerung sollen kurzfristige Spekulationen eingedämmt werden.
Die Steuer wird nicht vom Bund, sondern von den Kantonen erhoben. Ausser in den Kantonen Zug und Zürich. Dort wird die Steuer durch die Gemeinden erhoben.
Doch was wird versteuert? Der zu besteuernde Gewinn setzt sich aus der Differenz zwischen Kauf- und Verkaufspreis zusammen. Davon dürfen wertvermehrende Investitionen, Maklerprovisionen, Inseratekosten, Handänderungssteuer sowie Notariatskosten abgezogen werden.
Die zwei Systeme der Grundstückgewinnsteuer
In der Schweiz werden bei der Grundstückgewinnsteuer zwei unterschiedliche Systeme angewandt – das monistische und das dualistische System.
In dem monistischen System unterliegen alle Grundgewinne der Grundstückgewinnsteuer. Die Steuer wird auf die Gewinne natürlicher, aber auch juristischer Personen erhoben. Es handelt sich um eine exklusive Steuer, was bedeutete, dass die Gewinne ausschliesslich von dieser Steuer erfasst werden und keiner weiteren Belastung unterliegen.
Im Gegensatz dazu unterliegen im dualistischen System nur die bei einer Veräusserung erzielten Grundgewinne von Privatvermögen natürlicher Personen der Grundstückgewinnsteuer. Die Kapitalgewinne aus der Veräusserung von Immobilien des Geschäftsvermögens oder aus gewerbsmässigem Liegenschaftshandel wird mit der ordentlichen Einkommens- bzw. Gewinnsteuer erfasst.
Die Besteuerung nach dem monistischen System erfolgt in den Kantonen ZH, BE, UR, SZ, NW, BS, BL, TI und JU, während die übrigen Kantone das dualistische System anwenden.
Eine gute Übersicht bezüglich der Besonderheiten in den jeweiligen Kantonen finden Sie hier für die Kantone A – L und Kantone N – Z.
Berechnung
Der Grundstückgewinn berechnet sich nach folgender Formel: Grundstückgewinn = Erlös – Anlagekosten
Der Erlös meint den Kaufpreis mit Einschluss aller weiteren Leistungen des Erwerbers. Die Anlagekosten beinhalten den damaligen Erwerbspreis und die wertvermehrenden Anlagekosten. «Wertvermehrend» sind in der Regel Investitionen, die eine Qualitätsverbesserung und Komfortsteigerung zur Folge haben. Dazu zählen etwa der komplette Austausch der Kücheneinrichtung, das Ausbauen eines Dachstockes oder das Einbauen eines Lifts.
Steueraufschub in gewissen Fällen
Die Grundstückgewinnsteuer wird nicht immer sofort fällig. Sie wird aufgeschoben, sofern der Verkäufer innert zwei Jahren den gesamten Verkaufsertrag in eine «Ersatzliegenschaft» in der Schweiz investiert. Vereinfacht gesagt: Er kauft aus dem Erlös des alten Hauses ein neues. Der Steueraufschub gilt aber nur, wenn die «Ersatzliegenschaft» selbst bewohnt wird.
Ähnlich verhält es sich bei Erbschaften. Vermacht jemand seine Wohnung beispielsweise durch Schenkung oder Erbvorbezug seinem Sohn, ist der Sohn zwar neuer Besitzer, dennoch müssen die Eltern nicht zahlen. Auch hier unter der Voraussetzung, dass der Sohn die Wohnung selbst bewohnt. Die Steuer wird erst fällig, wenn der Sohn die elterliche Wohnung an Dritte verkauft. Wobei auch dann die Aufschieberei munter weitergehen kann. Dann nämlich, wenn der Sohn wiederum eine selbstbewohnte Ersatzliegenschaft in der Schweiz kauft.